은마아파트 집주인들 돌변 - 자식에게 물려주는 관망세

재미있는 뉴스가 떴다. 현재 재건축이 예상되고 있는 강남 대치동의 은마아파트 집주인들이 매물을 거두는 모양새라는 전망이다.

 

"차라리 자식한테 물려줄래요"...은마아파트 집주인들 돌변 - 기사보기

"차라리 자식한테 물려줄래요"…은마아파트 집주인들 돌변

기사 내용을 요약하자면 재건축 조합설립을 앞두고 있는 상황에서 재건축 전 거래 가능 기한이 얼마 남지 않았지만, 보유세 부담이 줄어들어서 매물을 거뒀다는 것이다. 왜 보유세 부담이 줄어들었을까? 그리고 왜 재건축 전에 거래 가능 기한이 얼마 남지 않았단 걸까?

보유세 부담이 줄어든다 - 공시지가 하락의 영향

현재 부동산에 대한 보유세금은 실제 매매가격을 중심으로 이루어지는 게 아니라, 나라에서 정한 공시지가에 따라 정해진다.

 

2023년 공동주택 공시가격은 전년 대비 평균 약 19% 가까이 낮아졌다. 이 덕분에 보유세금이 큰 폭으로 줄어들었다.

 

현재 기사에 쟁점이 되고 있는 은마아파트의 경우 76형 아파트는 18억에서 13억 정도로 내려갔고, 84형은 20억에서 15억대로 내려갔다. 84형 보유자의 경우 작년 668만 원의 종부세를 내야 했지만, 올해에는 451만 원가량을 내야 한다. 세금이 약 30%가량 감소하는 셈.

84형의 가격은 20억에서 15억으로 약 25% 가까이 내려갔다.

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은마아파트의 경우 2006년 공시가격은 6억대에서 2011년까지 오르다가, 2013년 다시 6억대로 돌아온다. 그 후, 2017년부터 무섭게 치솟으면서, 22년 20억을 찍는다.

은마아파트 84형 공시지가 변화 2006-2022

실거래가 그래프 - 네이버 부동산

실제 거래가격 그래프는 조금 더 갭이 크다. 16년 공시지가가 약 7억대였던 반면, 실제 매매가격은 약 10억 6천만 원이었다. 그리고 18년 말에는 이미 20억 가까이 거래되고 있다가, 2021년 말, 28억 3천에 매매된 기록이 있다. 공시지가와는 약 20% 정도의 갭이 있는 상황이다.

 

공시지가의 변화로 세부담이 조금 완화되었지만, 20억 아파트 보유자가 200만 원을 더 내고/덜 내고 때문에 아파트 매매를 멈추는 것은 아닐 것이다. 여기서 큰 폭의 변화가 생기는 세금이 바로 '다주택자'다. 은마아파트 같은 경우에는 단독으로 공시지가 20억을 넘어가기 때문에, 다주택자의 경우 종부세를 두 배 가량 더 내야 한다.

 

하지만 2022년 연말 종부세 관련 법안에서 강남권 다주택 보유자의 경우 중과세율이 '3 주택 이상, 과표 12억 원 초과자'에 대해 적용되면서 상대적으로 세부담이 줄어들었다. 기사에 나오는 예시와 같이 '은마아파트', '서초 아크로리버파크', '잠실 리센츠'까지 세 개의 주택을 보유하는 경우에는 부담하는 세금이 절반으로 줄어든다. 2 주택자는 '다주택자'에서 제외되었기 때문에 세금 인하 폭이 더 크다. 약 70%에 가까이 세금이 줄어든다.

 

즉, 보유세 부담이 줄어든다는 것은 공시지가의 하락과 작년 연말 바뀐 종부세 세금의 변화가 겹치면서 나타난 결과다. 괜히 강남 다주택자를 위한 종부세 변화라는 말이 나온 것이 아니었다.

 

재건축 전 거래기한 도래? - 도시 및 주거환경정비법에 따라 조합원 지위 승계가 어렵다.

현행 '도시 및 주거환경정비법'에 따르면, 2003년 12월 31일 이후 조합설립인가를 받은 재건축 아파트는 일부 예외조건을 제외하고, 조합원 지위를 승계할 수 없다.

 

현재 은마아파트는 재건축 조합설립인가가 상반기 중으로 예상되고 있다고 한다. 설립인가 이후부터는 매매가 제한되기 때문에, 거래가능 기한이 점차 줄어들고 있는 상황이다.

 

즉, 재건축 조합이 설립되면 매매가 불가능하기 때문에, 급한 은마아파트 집주인들은 매도를 해야 되는 것이 보통이다. 그러나 보유세의 부담이 적어지고 있기 때문에 보유상태를 유지하려고 하는 분위기로 접어들었다고 한다.

 

아파트 거래는 어디쯤 왔을까?

예전에 소개했던 이현철 소장은 아파트 투자에는 사이클이 있다고 말한다.

 

대표적으로 신규 분양가가 높게 책정되기 시작하고, 계약이 되지 않거나 분양이 되지 않으면 부동산의 하락장이 나타난다. 이후 부동산이 하락하기 시작하면 정부에서는 점차 매매를 장려하기 시작하면서 여러 제도를 손보기 시작한다. 대표적으로 세금을 줄이고 대출 한도를 늘려주는 것이다.

 

그의 사이클로 살펴보자면, 최근 주택 관련 대출 장벽이 비교적 낮아지기 시작했지만 아직까지는 세금감면으로까지 확대되진 않았다. 다만 세금감면의 방향이 '보유세 감면'으로 선회했다는 것이 문제라 할 수 있겠다.

 

즉, 매매에 대한 세금이 줄어들면 매매가 이루어지겠지만, 보유 부담이 줄어들기 시작한다면 '버티기'가 용이해지기 때문이다.

 

전세가격은 또한 어떠한가? 현재 많은 사람들이 불안한 금융시장 때문에 전세를 찾고 있는 상황이다. 보유부담이 줄어드는 상황에서, 전세의 수요가 맞아떨어진다면 이런 방식으로 주택시장이 안정될 수도 있을 것 같다.

 

위에 소개한 기사에서 다음과 같은 내용이 나온다.

급매물 감소가 서울 전역으로 확산되고 있다. (중략)
다만, 일선 업계에서는 거래절벽이 심화할 가능성을 우려하고 있다.
(중략) 매수자들이 따라오진 않고 있다.

가격이 상승전환을 하기 위해서는 '매수자들'의 의지가 필요하다. 하지만 현재 상황에서 매수자들의 의지가 확실히 전환되었다는 시그널은 보이지 않는다.

 

주식시장에서도 거래량이 확실하게 받쳐줘야, 그다음 가격 변화가 찾아오는 것이 정설.

 

예전 이현철 소장이 유튜브에 나와서 했던 말이 있었다. 하락이 좀 길어질 수 있으니, 버틸 수 있는 분은 버티지만 팔 사람은 매도를 걸어놓고 팔라고. 중간중간 가격이 튀면서 오르는 구간이 생길 수 있지만, 탈출(?)을 생각한다면 그때 거둬버리지 말라고 했었다.

 

가격의 변동은 어떻게 찾아올까? 참고로 현재 회사채(CP) 금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 금리는 조금씩 내려올 조짐을 보이고 있다. 아파트 공급량이 조금 더 늘어날 수 있는 상황인 셈이다.

 

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