동탄 오피스텔에서 집주인이 약 200여 채의 오피스텔 보증금을 돌려주지 못하게 되어, 세입자에게 소유권을 이전하려는 상황이 벌어지고 있다. 전세보증보험을 통해 보호를 받을 수 있다면 좋지만, 그러지 못하는 경우도 있다고 한다.
전세보증보험을 통해 보호받으려면 반드시 '확정일자, 전입신고, 점유'라는 세 가지 조건을 유지해야 기본적으로 보호받을 수 있다는 점을 기억해야 한다.
전세보증보험이란? 일종의 전세자금 보호를 위한 보험제도
큰 목돈이 들어가는 전세금에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 보험료를 받고 전세보증금을 보호해 주는 제도다.
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 상황이 발생할 때, 주택도시보증공사가 먼저 세입자에게 보증금을 돌려주고 주택도시보증공사가 법적권리를 진행하기 때문에 세입자에게는 안전장치가 되는 셈이다.
즉, 전세보증보험을 정상적으로 가입했을 경우에는 전세사기와 같은 상황에서도 안전하게 보호받을 수 있다. 단, 주택금융공사와 주택도시보증공사의 전세보증상품은 수도권 5억 원 이하의 보증금에 대해서만 가입이 가능하다.
전세보증보험요율은 주택금융공사의 경우 0.04%, 주택도시보증공사는 0.12%, SGI 보증료는 약 0.19%다. (보증금 5억 이하, 아파트 기준) 보증금 1억 원당, 보증료는 1년에 최대 약 20만 원 정도인 셈이다.
보증금에 비하면 최대 0.2% 정도의 적은 금액이라 웬만하면 가입을 해두는 것이 좋다. 특히 최근 전세사기와 같은 문제들이 발생하고 있기 때문에 전세금이 떼이는 상황을 막을 수 있다.
전세보증보험을 받기 위한 조건: 확정일자, 전입신고 및 점유
전세보증보험을 진행하고 있다고 하더라도 반드시 전세보증금을 돌려주는 것은 아니다. 기본적으로 확정일자, 전입신고와 점유라는 세 가지 항목을 충족하고 있어야 전세보증기관에서도 우선 보증금을 제공해 준다.
전입신고 및 확정일자 - 선순위에 올리려면 반드시
전입신고와 주민센터를 방문하여 확정일자를 받는 것은 기본이다. 전입신고를 할 수 없는 건물인 경우에는 우선 들어가지 않는 것이 가장 좋다. 전입신고와 확정일자는 주택의 등기부에 이름을 올려서 집주인의 다른 부채보다 먼저 받을 수 있도록 하는 절차다.
전입신고는 인터넷을 통해 할 수 있지만, 확정일자는 주민센터를 방문해야만 할 수 있으니 반드시 시간을 내서 가야 한다.
확정일자까지 다 받았다고 하더라도, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다는 이유로 다른 주소로 전입신고를 하면 보증보험 기관에서는 보증금을 받겠다는 권한을 포기했다고 보고 지급거절을 하게 된다.
점유 - 이사를 가더라도 물건 등을 둬야 한다.
앞서 전입신고나 확정일자 외에도 실제로 해당 공간에 살고 있다는 실질적 점유를 해야 한다. 혹여나 다른 곳에 이동하여 살더라도, 물건 등을 두고 점유상태를 유지해야 한다.
기본적인 세 가지 조건이 충족되지 않으면, 보증재단 측에서도 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되어버린다.
그러므로 보증보험에 가입한 상태에서 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 계약기간이 끝났다고 하더라도, 그 상태 그대로 유지하며 보증재단 측에 보증금 지급요청을 하면 된다.
단, ‘확정일자’의 경우 통상 2년이기 때문에, 전세 계약 마감일 이전에 반드시 주민센터를 방문하여 갱신해두어야 한다.
세금이 보증금보다 먼저다?
기존에는 집주인이 체납한 국세가 먼저 징수되었다. 즉, 보증금이 3억인데, 국세 체납액이 4억이면 보증금이 0이 되어버리는 것이다.
집주인의 국세체납을 왜 세입자의 돈으로 돌려줘야 하는 걸까? 이런 문제에 대해 2023년 4월부터는 확정일자 순서에 따라 국세도 순위를 조절하게 되었다.
보증금이 3억이고, 확정일자가 1월 1일이라면 1월 2일부터 발생한 집주인의 국세체납액은 보증금을 이용해 지불할 수 없고, 다른 자산을 처분하여 지불하게 되어있다.
아직도 제도에는 갖가지 구멍이 많다. 그래도 당하지 않도록 위의 내용들은 꼭 기억하도록 하자.
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