한국에서 가장 중요한 자금흐름을 담당하는 섹터인 부동산에 대해 다음과 같은 이슈들이 점차 수면 위로 올라오고 있다. 세금, 전세자금, 신규분양 등이다.
1. 종부세 원상복구 - 종부세 공정가액비율 상향
윤석열 정부에서 부동산시장 활성화를 위해 낮췄던 공정가액비율을 상향할 것이라는 예상이 나오고 있다.
공정가액비율은 종부세를 결정하는 과세표준을 정할 때 사용되는 값으로, 현재는 법정 최저한도인 60%로 낮춰져 있다. 이로 인해 종부세가 줄어들게 되면 부동산 거래가 활성화될 것으로 보았던 정부의 정책이었다. 게다가 종부세 기본공제 기준 또한 상향되면서 종부세 부과대상 주택 수까지 줄어들면서 전체적인 종부세 세수가 줄어든 상황이다.
이로 인해 법적으로 쉽게 손댈 수 있는 종부세 공정가액비율이 상향될 것으로 전망되고 있다.
종부세는 기본적으로 '보유세'의 성격이 강하다. 그러므로 해당 세금이 줄어든다면 보유 및 유지하는 쪽이 조금 더 이득이겠지만, 세금이 늘어나게 될 경우에는 해당 세금에 대한 부담으로 부동산 매매가 활성화될 수 있을 것으로 보인다.
물론 현재 다주택보유자의 경우에는 증여로 자식들에게 물려주는 방식을 선택할 가능성이 높다.
2. 1년 내 만기 전세보증금 300조 규모
1년 내에 계약이 만료되는 전세보증금 규모가 약 300조에 달할 것으로 추정하고 있다. 통상적인 전세계약기간 2년을 기준으로 할 때, 2023년 하반기 및 2024년 상반기에 계약이 만료되는 전세거래 총액 규모가 302조 1700억 원으로 집계되었다.
2023년 하반기에는 149조, 2024년 상반기에는 153조 가량 되는 전세보증금 규모는, 2011년 실거래가 자료 공개 이후 최대액에 달한다.
전세보증금이 최대치를 기록했다는 것은 결국 '주택구매'가 아닌 '전세'로 집을 선택한 사람들이 많다는 뜻이다. 현재 계속 이어지고 있는 전세보증금 사기사건과 비슷한 형태의 자금난이 계속 이어질 가능성이 있다는 뜻이기도 하다.
3. 착공 물량은 최저 수준으로 가는 중
2023년 4월 건설사들의 주거용 건축(주택) 수주액은 3조 4722억원으로 2022년 4월 8조 7000억 대에 비해 절반 가량으로 줄어들었다.
그리고 국토교통부의 주택건설 인허가 실적 역시 2013년 이후 가장 적은 수치를 기록 중에 있다. 또한 주택 착공 실적도 2010년 이후 최저치를 기록하고 있다.
최근 건설자재 및 기자재의 비용증가로 인해 착공물량 자체가 점차 줄어들고 있는 것이다. 사실 엄밀히 따지자면, 작년의 여파가 지금 나타나고 있다고 보아야 맞다. 주택건설에 있어서 착공은 약 1년가량의 갭이 있기 때문이다.
즉, 현재 시점에서의 경기가 급격히 좋아지면서 건설 수주가 나오기 시작한다 하더라도, 이게 반영되는 시점은 약 1년 정도 뒤다. 그리고 이처럼 착공물량이 적어지면, 이후 공급부족으로 인한 부동산 가격 폭등이 나타나기도 한다.
이후 부동산은 어디로 갈까?
현재 부동산 시장을 가만히 살펴보면 주택 거래가 줄어들고 있지만, 간헐적으로 비싸게 거래되는 아파트가 등장하기도 한다. 하지만 전반적으로 경기침체가 맞물리며 주택 가격은 하락 추세로 움직이는 중이다.
이러한 상황을 2008년 금융위기와 비교하며 곧 찾아올지 모르는 폭등장(?)을 예견하는 사람도 있다. 하지만 개인적으로는 이러한 추세가 이번에는 또 달라질 수도 있다고 본다. 이번엔 정말 '인구'문제 때문이다.
잘 알려져있다시피 출산율은 바닥을 기고 있다. 만일 출산율이 의미 있게 유지되는 상황이었다면, 주택 교환은 비교적 쉽게 일어날 것이다.
인생의 주기에 있어서 보통 5-60대 무렵이 자식들과 함께 지내는 가장 큰 규모의 집을 유지하게 된다. 그래서 이 시점이 가장 크고 비싼 주택에 산다. 자식들이 독립을 하고 나면, 시골로 옮겨가거나 작은 집으로 옮겨가게 된다.
하지만 평균수명이 높아지만서 병원 등의 공공인프라가 부족한 시골로 옮겨가는 옵션은 점차 줄어들고 있다. 그나마 같은 도시 내의 '작은 집'으로 옮겨가는 것이 현실이다. 작은 집으로 이사하게 될 경우에는 적어도 생활이 편한 신축으로 이사하게 되지, 구축으로 이사하는 경우도 드물다.
게다가 이러한 '이사'라는 옵션도 이들이 집을 팔고 나설 수 있는 다음 수요가 있을 때 가능한 일이지만, 현재 이 수요를 받아줄 세대가 급격하게 쪼그라들고 있다. 팔지 못할 상황이라면? 사람은 그냥 살게 된다. 즉, 이들은 주택 교환의 사이클에서 정말 벗어나게 되는 것이다.
현재의 3-40대는 어떨까? 결혼을 하더라도 자식이 없는 경우도 많고, 많아봤자 1-2명이다. 이 정도면 전용면적 84수준이 이들에게 필요한 최적의 집이다. 무리해서 더 큰 집으로 이동해야 할 과거와 같은 동인이 없다.
부동산 시장은 물건을 사고 파는 '상품시장'이 아니다. 가지고 있는 부동산을 서로 교환하며 가격이 변화하는 시장이다. 이런 관점에서 볼 때, 인구가 받쳐주는 자연스러운 가격상승의 흐름으로 개선될 여지는 보이지 않는다. 그래서 공급이 점차 줄어든다고 하더라도, 과거와 같은 폭등이 일어날지는 의문이 남는다.
과연 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까?
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