아파트 투자는 사이클이다. 때를 사는 것이다.
주식투자에 관한 책은 아니지만 투자관련 인사이트를 얻을 수 있었던 책을 소개하고자 한다.
이현철 소장은 2005년 공인중개사 자격 취득 후, 중개소를 운영하면서 얻은 본인의 노하우로 '아파트 사이클'에 대해서 이야기를 하는 사람이다. 금리, 정부규제와 같은 부동산 시장의 기본 특성 외에도 대중 투기심리를 적절하게 설명하고 있다.
최근 투자 관련 유튜브에서 많이 소개되면서 꽤나 많이 인지도가 높아지는 중에 이 책을 출간하였기에, 찾아서 읽어보게 되었다.
그는 아파트의 시세가 변화하는 과정을 설명하면서 주식과도 비슷한 점이 있다면서 비교하기도 한다.
그가 책에서 소개하는 내용 중에서 '투자'와 연관지어 되새길만한 부분을 소개하면 다음과 같다.
1. 아파트는 왜 사이클이 있는가?
주식과 달리 아파트는 큰 돈이 묶이는 자산이기 때문에 커다란 항공모함이 움직이는 모습과 비슷하다.
작은 보트처럼 방향을 쉽게 틀 수가 없고, 방향이 천천히 바뀌면서 한 쪽으로 정해지면 정해진 방향으로 당분간 이동하게 된다.
하지만 주식시장이 하락할 때에도 '상한가' 종목은 나오기 마련이듯, 가격이 상승하는 아파트들은 분명 있다.
2. '벼락거지'는 하락기에 나온다.
레버리지를 이용한 투자에 성공하는 것의 전제조건은 '시장 상승기'일 때다.
갭투자의 '전세보증금(투자자산에 들어가 있는 담보금액)'은 시장 상승기에 자산으로 평가할 수 있겠지만, 시장 하락기에는 부채로 급변한다. (레버리지를 사용하는 것이 나쁘다는 게 아니다.)
3. 투자는 하루에 결정되는 게 아니다.
버스는 또 온다. 기회는 또 온다. 투자는 2-3년 하고 마는게 아니라, 전 인생에 걸쳐 하는 것이다. 조급하면 실패할 수 밖에 없다. 투자는 봄을 기다리면서 겨울에 씨를 뿌리는 것이다.
이현철 소장은 이에 대해서 투자는 물건을 사는 게 아니라, '때'를 사는 것이라고 표현했다. 그 '때'를 사서 기다린다면 투자에 성공할 수 있다고 이야기한다.
아파트의 사이클에 대한 단상
아파트는 주식이나 여타 다른 자산들과 달리 한국에서 생활과 직접 연결된 복합적인 자산이다. 어느 하나의 형태로 설명하기 어려운 자산이다. 실거주를 목적으로 집을 샀으면서도 가격의 변동에 귀기울이게 된다. 사람들의 관심이 많고, 가격변동에 민감하기 때문에 정부가 많이 개입을 했고, 시장에서 거래되는 많은 상품 중에서 장난질 치기가 쉽지 않다. 그래서 그는 아파트를 전문적으로 분석했다고 한다.
내가 부동산에 무지한 사람이기 때문에 이현철 소장의 이야기가 더욱 잘 들리는 것일 수도 있다. 그리고 그가 책 곳곳에 던지는 투자에 대한 이야기들이 주식과 관련되어 있어서 더 와닿기도 한다. 그가 말하는 핵심 포인트는 결국 대중이 모여 결정되는 시장에서 대중의 심리가 모여 사이클을 만든다는 것이다. 투자에 있어서 가장 중요한 부분을 그의 책을 통해 다시 깨닫게 된다.
우리는 어느 사이클에 있는가? 다시 한 번 생각해봐야 될 시점이다.
이현철 소장은 이 책에서 본인은 주식에는 소질이 없더라고 한다. 아마도 그의 투자 방식은 소위 말하는 '가치투자자'에 가깝기 때문일 것이다. 그의 책을 읽어보면 단순히 '부동산'이 아니라 '투자'에 대한 통찰을 얻을 수 있다.
그리고 아파트 가격 변동에 대한 사이클 역시 덤으로 알아볼 수 있다. 그의 말이 맞다 틀리다 라거나, 미래 예측에 대한 이야기는 그 다음 이야기다. 시간이 되는 분들에게는 편안하게 읽어보길 권하고 싶다.
댓글