부동산 PF는 대체 뭐야?

레고랜드 ABCP 사태에 대해 잠깐 설명을 했었는데

이에 못지않게 관심을 끌고 있는 PF에 대해서도 알아보도록 하겠다.

 

https://hellyeah.tistory.com/40

지금 ABCP - 자산유동화기업어음 사태를 알아보자

 

ABCP의 경우에는 지난 글에 설명했던 것처럼

임시로 돈을 융통하는 '어음'에 해당한다.

결국 매출액이나 채무자 또는 보증인의 자산을 매각해서라도 돈을 받아가는 증서인 셈이다.

 

ABCP 관련 뉴스에 심심치 않게 등장하는 PF라는 단어도 보이는데,

여기서 PF와 ABCP의 차이점은 무엇일까?

 

부동산 PF는 ABCP와 달리 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)이라는 용어로 기본적인 성격은 대출에 해당한다.

우리가 대출을 받기 위해서는 적어도 둘 중 하나가 필요하다.

바로, '신용' 또는 '담보'다.

 

'신용'이라는 것은 어떻게 요약할 수 있을까?

신용이라 함은 결국 빌려간 돈을 갚을 수 있다는 '믿음'과 '능력'이라고 할 수 있다.

그래서 무직자에게는 신용대출이 이루어지지 않지만,

회사나 공공기관에 근무하고 있는 직장인에게는 해당 연봉에 따라 '신용대출'이 가능하다.

즉, "이 사람이 빌려간 돈을 일해서 갚을 수 있구나"라는 판단이 서기 때문에 돈을 빌려주는 것이다.

그래서 우리는 신용대출을 할 때, '재직서류'등을 열심히 제출하는 것이다.

 

그렇다면 '담보'라는 것은 무엇일까?

돈을 갚지 않으면 채권자가 임의로 처분할 수 있는 것들을 말한다.

즉, 내가 비록 무직이라고 하더라도 1억짜리 건물을 소유하고 있다면

이 1억 건물을 담보로 대출을 받을 수가 있다.

 

이 두 가지는 대출을 알아봤던 사람이라면 아주 간단한 개념이다.

 

신문을 뒤덮고 있는 부동산 PF는 여기서 말하는 '신용'과 '담보'가 섞여있는 개념이다.

 

프로젝트 파이낸싱 대출이 이루어지는 과정은 다음과 같이 간략히 정리할 수 있다.

 

  1) 오피스텔/상가건물 등을 짓고 분양하고 싶은 A 씨가 있다.

  2) 일반적인 순서라면 땅을 매입하고 -> 건물을 짓고 -> 분양한다 가 맞을 것이다.

  3) 다만, 여기서 A씨는 수중에 자금이 없기 때문에 토지매입비를 시작으로 대출을 시작한다.

  4) 일반적인 대출 상황에서 은행이라면 이에 대해 '거절'하는 것이 맞다.

  5) 왜? A의 자금이나 담보가 없기 때문이다.

  6) 그래서 A는 오피스텔/상가건물 등의 수익성을 설명한다. (=프로젝트 설명회)

  7) 캐피탈/증권사 등은 이러한 A의 프로젝트에 대한 대출을 실행한다.

 

결국, 프로젝트 파이낸싱은 미래에 형성될 자산의 가치를 '담보'로 하여 진행되는 대출이지만

형태상으로는 대출 신청자의 프로젝트 수행능력을 보기 때문에 '신용'대출과 비슷한 형태다.

그래서 '신용'과 '담보'가 섞여있는 모호한 개념이다.

무형의 담보에 대해 신용을 바탕으로 대출해주는 셈.

 

조금 더 나아가서, 이 PF를 바탕으로 한 부동산 사업이 잘 돌아가려면 어떻게 되어야 할까?

사업자 A -> PF 대출 실행 -> 토지 매입 후, 건설 진행 -> 분양을 통해 PF대출 및 이자 상환

이 타임라인에서 사업이 제대로 성공하기 위해서는

  1) PF 대출 이자가 적어야 하고 - 그래서 '안정적인 프로젝트'를 만들어야 하고

  2) 토지매입비와 건설비가 적어야 하고 - 저렴한 토지와 시행사를 선정해야 하며

  3) 분양가가 높아야 한다. - 잘 팔아야 한다.

사실, 1), 2) 항목에서 추가적인 비용이 발생한다고 하더라도

결국 분양가가 높다면 성공적으로 프로젝트는 마무리할 수 있다.

그러나 최근 부동산의 분위기가 이러한 프로젝트 마무리를 힘들게 하고 있다.

 

증권사나 캐피털사도 부동산 상승에 힘입어 편하게 돈을 빌려주긴 했지만

자칫 잘못하면 증권사나 캐피털사 직원들이 PF 회수를 위해 오피스텔 판매를 해야 하는 날이 올지도 모르겠다.

개인 투자자들의 경우에는 이러한 흐름을 잘 지켜보아야 한다.